Як об’єднати кілька квартир в одну

Закон не забороняє об’єднувати квартири, які знаходяться на одній площадці, на сусідніх поверхах і навіть у найближчих під’їздах. Щоб перепланування було безпечним і не призвело до штрафів та переробок, дотримуються кількох правил. Розповідаємо про них.

Квартири об’єднують не тільки по горизонталі, але й по вертикалі.

ЩО ГОВОРИТЬ ЗАКОН ПРО ОБ’ЄДНАННЯ КВАРТИР

Про об’єднання квартир закон не говорить ні слова. З точки зору законодавства об’єднання житлових приміщень у багатоквартирному будинку — це перепланування. Їй у Житловому кодексі присвячена глава, в якій детально розписано, що це таке, за яких умов вона можлива і з яких причин у ній відмовляють.

Перепланування — зміна конфігурації житлового приміщення, що вимагає внесення зміни до технічного паспорта. Змінюють конфігурацію, коли розбирають, переносять, зводять стіни, прорубують або закладають дверні прорізи, переносять або прокладають заново труби для газу, води, каналізації. Ці зміни відображають у плані квартири, який міститься в техпаспорті.

Об’єднати квартири без перерахованих робіт вдається рідко. Як мінімум, прорубують двері. У таких випадках отримують дозвіл на перепланування.

У статті Житлового кодексу говориться, що перепланування приміщення в багатоквартирному будинку проводиться за погодженням з органом місцевого самоврядування.

ЩО МОЖНА І ЩО НЕ МОЖНА РОБИТИ ПРИ ПЕРЕПЛАНУВАННІ

Згідно з Житловим кодексом, за дозволом виконують такі роботи:

встановлюють і перевстановлюють газові прилади, прокладаючи додаткові підвідні мережі;
міняють газову плиту на електричну;
встановлюють додаткове інженерне та технологічне обладнання, що збільшує споживання електроенергії, води або вимагає прокладки підвідних мереж;
влаштовують туалетні та ванні кімнати, прорізи в перекриттях, несучих стінах та міжквартирних перегородках;
закладають самовільно виконані прорізи в несучих стінах та перекриттях;
змінюють конструкції підлог, не зачіпаючи міжповерхове перекриття;
розбирають ненесучі перегородки, якщо вони сприймають понаднормове навантаження перекриття;
влаштовують у багатоквартирних будинках із залізобетонними перекриттями перегородки з цегли, пазогребневих плит, керамзитобетонних, пінобетонних та газосилікатних блоків товщиною понад 10 см, а також з інших матеріалів, що створюють навантаження на підлогу понад 150 кг/м².

У Житловому кодексі також перераховані заборонені роботи. За жодних умов не роблять наступне:

не демонтують несучі стіни, балки та колони;
не змінюють перерізів вентиляційних каналів;
не закладають наглухо в стіну стояки газових труб;
не укладають у штроб-канали труби опалення та водопостачання;
не збільшують площі підсобних приміщень за рахунок житлових (навпаки можна);
не переносять кухні в житлову кімнату з прокладкою водо-, газопроводу та каналізації;
не вирубують дверні прорізи в несучій стіні без проведення розрахунків навантажень;
не розміщують ванну кімнату над житловими приміщеннями квартири нижнього поверху без затвердженого варіанта гідроізоляції.

Зазначимо, що на роботи зі списку дозволених житлова інспекція погоджується не завжди. Інспектори в кожному конкретному випадку орієнтуються на висновки проектних організацій. Негативний висновок дадуть через індивідуальні особливості будинку або об’єднуваних квартир. Наприклад, коли в одній з квартир уже робили перепланування, в результаті якої не можна проводити дозволені роботи.

Погодження не знадобиться, якщо розбирають ненесучі перегородки або роблять у них прорізи за умови, що верхні перекриття не тиснуть на перегородки понад нормативу. Як вони тиснуть, з’ясовують у проектній організації. У якій саме, підкажуть у житловій інспекції. У будь-якому випадку перед об’єднанням квартир консультуються в житловій інспекції. Після консультації стане зрозуміло, чи дадуть на нього дозвіл.

ЯКІ ДОКУМЕНТИ ПОТРІБНІ

Житловий кодекс визначає типовий перелік документів, який подають до житлової інспекції, щоб отримати дозвіл на перепланування. До переліку входять:

заява власника квартири;
посвідчення особи заявника (з представника спитають ще й нотаріально засвідчену довіреність, що дозволяє діяти від імені заявника);
копії правовстановлюючих документів на об’єднувані квартири (договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину);
технічні паспорти об’єднуваних квартир;
згода власників на перепланування;
проект перепланування, який отримують в архітектурно-проектних організаціях;
інші документи, що підтверджують статус будинку або власника квартири (пам’ятник культури, учасник пайового будівництва).

Перепланування погоджують за спрощеним та стандартним варіантами. Перший застосовують, якщо виконують роботи, що не зачіпають несучі конструкції. Проект перепланування не потрібен. Замість нього надають ескіз. Його малюють від руки на плані квартири, затвердженому БТІ. Перепланування за ескізом погоджують до проведення або заднім числом, подавши документи не пізніше 20 днів з моменту завершення робіт. У цьому випадку потрібно бути впевненим, що перепланування погодять саме за ескізом, а не за проектом.

Стандартний варіант погодження застосовується, коли виконують роботи з несучими конструкціями, монтують нові інженерні комунікації, що відбувається при об’єднанні квартир. Може знадобитися згода проектувальника будинку. Чи буде вона потрібна, з’ясовують на попередній консультації в житловій інспекції.

ОБ’ЄДНАННЯ КВАРТИР НА ОДНІЙ ПЛОЩАДЦІ

Отримати дозвіл на об’єднання сусідніх квартир на одній площадці простіше, ніж в інших варіантах. Найпростіший випадок, коли квартири розділені стіною з цегли або піноблоків. У таких квартирах навантаження від верхніх поверхів припадає на поперечну бетонну балку-ригель, що укладається вгорі стіни. Ригель чіпати не можна, але можна зробити в стіні під ним отвір для дверей, причому будь-якої ширини.

Якщо стіна повністю несуча, як, наприклад, у панельному будинку, ширина отвору обмежується 1,6 м. Конкретний розмір і розташування отвору вкаже організація, яка складає проект перепланування. Проектувальники також вимагатимуть посилити отвір металевою рамою, параметри якої вони ж і розрахують.

Буває, що проектна організація відмовляє в погодженні отвору через особливості будівлі. Відмова буде, якщо, наприклад, у суміжній стіні проходять вентканали, димоходи, або вона застаріла через старості.

Проблеми виникають, коли господарі об’єднаного житла змінюють призначення приміщень. При об’єднанні двох квартир вони отримують дві кухні та два санвузли. Якщо санвузли у великій родині виявляться не зайвими, то дві кухні — явний перебір. Зробити з кухні житлову кімнату закон забороняє. У ній можна організувати лише комору або робочий кабінет.

ОБ’ЄДНАННЯ КВАРТИР НА СУСІДНІХ ПОВЕРХАХ

Такий варіант називають об’єднанням по вертикалі. Він складніший за об’єднання по горизонталі. Отвори роблять не в стінах, а в міжповерхових перекриттях, які приймають на себе навантаження вищих поверхів.

Перш ніж дати висновок, проектувальники подивляться за планами, які стіни несучі, який їхній стан, що собою являють міжповерхові перекриття. Чим менше поверхів зверху, тим більша ймовірність отримати дозвіл. Майже завжди дозволяють приєднати мансарду та об’єднувати квартири у дво-триповерхових будинках.

Для об’єднаної квартири на різних поверхах знадобляться сходи. Якими вони мають бути і де розташовуватимуться, у найдрібніших подробицях вкажуть в організації, куди господарі звернуться за проектом перепланування.

Проектувальники вимагатимуть укріпити отвір для дверей у міжповерховому перекритті та розпишуть, як це зробити. Якщо розрахунки покажуть, що порушуються норми безпеки будівлі, зробити отвір не дозволять. Відмови трапляються у старих будинках із старіючими конструкціями та панельних будівлях, де майже всі стіни несучі.

Облаштування отвору та сходів — витратний процес. Перш ніж затівати об’єднання вертикальних квартир, слід тверезо оцінити свої фінансові можливості.

Складнощі також виникають, якщо господарі надумають замурувати один з виходів двоповерхової квартири. Дозволяється мати в багаторівневій квартирі тільки один вихід. Але за умови, що її верхні приміщення розташовані не вище 18 м від землі. Якщо вище, виходів має бути два. Таку вимогу продиктовано нормами протипожежної безпеки — пожежні автовишки здебільшого піднімаються тільки на таку висоту. Крім того, поверх, на якому закладають двері, має бути забезпечений аварійним виходом. Якщо ці вимоги не виконуються, залишають обидві двері.

ОБ’ЄДНАННЯ КВАРТИР У СУСІДНІХ ПІД’ЇЗДАХ

На таке об’єднання дозвіл дають рідко. Причини такі.

За нормами протипожежної безпеки під’їзди в більшості будинків — окремі пожежні відсіки. Вони розділені глухою стіною, яка не дозволяє вогню перебратися з одного під’їзду в інший. Робити отвори в таких стінах заборонено.

Крім того, в стіні, що розділяє під’їзди, часто розташовані шахти ліфтів, вентканали, труби комунікацій. У таких випадках у створенні дверного отвору відмовлять.

Навіть якщо в стіні немає шахт і комунікацій і вона не ділить будинок на пожежні відсіки, неприємності чекають у самих квартирах. Наприклад, рівень підлоги в них відрізняється на 10 – 20 см. Щоб його вирівняти, потрібні витрати на 50 – 150 тисяч грн. Отвір і сходи в товстій несучій стіні з урахуванням вимог будівельних норм і правил теж обійдуться недешево.

ЩО ПОТРІБНО ДІЗНАТИСЯ, ПЕРШ НІЖ ЗАТІВАТИ ОБ’ЄДНАННЯ

Перш ніж об’єднувати квартири, знайомляться з документацією на них. З’ясовують, які стіни несучі, з чого вони зроблені. Перевіряють, чи є в стінах зміцнюючі ригелі, колони, пілони, де вони розташовані.

Не вірять планам та експлікаціям. Для старих будинків вони відрізняються від того, що є насправді. Невідповідності пов’язані з тим, що колишні господарі робили самовільні перепланування, а експлуатуючі організації перекладали труби і не вносили зміни до планів БТІ.

Стан стін, підлог і стель квартири перевіряють разом з інженером-будівельником. Однак немає жодної гарантії, що він визначить всі приховані зміни. Будьте готові до того, що вони виявляться під час робіт, на які отримано дозволи. Тоді роботи припиняють. Якщо дотримуватися затвердженого житловою інспекцією проекту, інспектори звинуватять вас у тому, що ви не повідомили їх про виявлені невідповідності. У таких випадках інспекція вимагатиме через суд повернути конструкції в початковий стан.

Роботи з перепланування коштують грошей — рахунок піде на сотні тисяч грн. В окремих випадках витрати можна порівняти з вартістю однієї з об’єднуваних квартир. Перш ніж затівати об’єднувальне перепланування, тверезо оцінюють фінансові можливості.

Якщо задумали об’єднання квартир, сім разів відміряйте. З’ясуйте всі подробиці про квартири, дізнайтеся, які документи знадобляться, де їх отримувати і чи можна отримати взагалі. Інакше оформлення об’єднання затягнеться на місяці або в погодженні відмовлять.

Як об’єднати кілька квартир в одну